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扬州市住房公积金贷款管理办法
点击率:752           时间:2019/2/28 16:49:51
    

第一章 总则

第一条为支持住房公积金缴存职工(以下简称“职工”)基本住房消费,规范住房公积金个人住房贷款管理,有效防范和控制风险,根据国务院《住房公积金管理条例》、《扬州市住房公积金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称的住房公积金个人住房贷款(以下简称“公积金贷款”),是指扬州市住房公积金管理中心(以下简称“市公积金中心”)运用住房公积金向购买、建造、翻建、大修拥有所有权的自住住房(以下简称“自住住房”)的职工发放的贷款。

组合贷款,是指借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时,其不足部分可同时向商业银行申请商业性个人住房贷款,两种贷款总称为组合贷款。

第三条本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理,包括公积金贷款、组合贷款等形式贷款。

第四条扬州市住房公积金管理委员会(以下简称“市公积金管委会”)是本市住房公积金管理的决策机构,履行下列职责:

(一)依据有关法律、法规和政策,制定和调整住房公积金贷款管理办法和具体管理措施,并监督实施;

(二)审议住房公积金呆坏账核销等重要事项;

(三)审批商业银行或者专业服务机构承办公积金贷款业务的资格;

(四)国家和本市规定的其他职责。

第五条市公积金中心是本市公积金贷款的管理机构,履行下列职责:

(一)负责执行市公积金管委会各项决定及授权事项;

(二)组织实施公积金贷款管理;

(三)承担公积金贷款风险;

(四)国家、省、市规定的其他职责。

市公积金中心各分中心和管理部(以下简称“分支机构”)负责承办所属辖区住房公积金具体贷款业务。

市公积金中心应当建立有效的公积金贷款管理机制,制定公积金贷款管理制度及操作规范,建立健全风险管控体系,实施公积金贷款全流程管理。

公积金贷款发放和管理环节操作应当严格遵照市委、市政府“三直接”的规范要求。

第六条公积金贷款金融业务由分支机构委托商业银行(以下简称“受委托银行”)办理。受委托银行应当符合国家和本市的规定条件并经市公积金管委会批准。分支机构应当依据市公积金中心的授权与受委托银行签订书面委托协议,明确双方权利、义务和责任,并对受委托银行业务办理情况进行监督考评。

第七条公积金贷款实行“存贷挂钩、互助互济、利率法定”的原则。

第八条借款人申请办理公积金贷款应当遵循“平等自愿、诚实信用、依法合规”的原则。

第九条公积金贷款管理应当遵循“公开透明、高效便民、风险可控”的原则。

第二章 贷款对象与条件

第十条公积金贷款的对象为按时连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,且个人住房公积金账户有6个月(含)以上缴存余额,缴存状态为正常的职工。

职工因工作调动或劳动就业关系变化,申请贷款时,近6个月内,账户欠缴或少缴住房公积金不得超过3个月。

第十一条借款人应当同时符合以下条件:

(一)符合上级及本市出台的调控政策规定;

(二)持有合法的身份(居住)证件,具有完全民事行为能力;

(三)具有稳定合法的经济收入来源和偿还贷款本息的能力,具有良好的信用记录与还贷意愿;

(四)借款人及配偶没有尚未还清的住房公积金债务或者可能影响公积金贷款偿还的其他债务;

(五)能够提供合法有效的《商品房购销合同》(买卖契约)或者职能部门批准的建造、翻建、大修住房手续;

(六)已支付不低于规定比例的首付款;

(七)能够提供市公积金中心认可的担保方式;

(八)符合市公积金管委会规定的其他条件。

第十二条共同借款人应当为借款人的配偶;共同借款人应当符合相关规定条件;经借款人申请,分支机构批准,可增加直系亲属(限父母、子女,下同)为共同还款人。共同借款人和共同还款人应当承担偿还公积金贷款的连带责任。

第十三条借款申请人有下列情形之一的,不予贷款:

(一)已办理过公积金贷款尚未还清贷款本息的;

(二)为他人提供公积金贷款担保尚未解除责任的;

(三)中国人民银行征信中心个人信用报告存在严重不良记录的;

(四)被人民法院纳入失信被执行人名单的;

(五)存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的;

(六)最近10年内因以伪造合同、出具虚假证明、编造虚假租赁等手段骗提套取住房公积金被市公积金中心纳入个人严重失信行为名单的,或者最近10年内因以欺骗手段违法获得公积金贷款被纳入市公积金中心个人严重失信行为名单的;

(七)申请贷款时单位欠缴缓缴状态3个月(含)以上或个人住房公积金账户处于封存状态的;

(八)申请贷款时所购住房房款已全部付清的;

(九)直系亲属之间房屋买卖的;

(十)存在其他可能影响公积金贷款管理情形的。

第十四条对借款申请人、配偶住房拥有套数和贷款次数的限制按国家(省、市)有关规定执行。

第十五条个人缴存者申请公积金贷款的,应当符合国家(省、市)有关规定,并履行与分支机构签订的《个人缴存者住房公积金缴存使用协议》。

第三章 贷款额度、期限和利率

第十六条贷款额度的确定应同时遵循以下规定:

(一)不超过市公积金管委会确定的最高额度;

(二)不得高于按照职工及配偶还款能力确定的贷款额度;月还款额一般不超过借款人或家庭收入的50%;

(三)不得高于按照职工及配偶住房公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度;

(四)购买自住住房的,贷款、提取和首付款的总额不得超过住房的实际总价款;建造、翻建、大修自住住房的,贷款总额不超过实际支出金额的50%;拆迁安置房贷款的,拆迁安置房总价款按安置房实际价款减拆迁补偿后计算;

(五)多人合资购(建)房的,按其产权份额计算可贷额度;

(六)职工及配偶只有一人缴存住房公积金的,贷款额度不超过市公积金管委会确定的最高额度的60%;职工配偶为现役军人的,可视同双职工缴存确定贷款额度;

(七)其他需要政策性支持的贷款,按相关规定执行。

第十七条借款人的贷款期限加借款人的实际年龄一般不得超出其法定退休年龄;对连续正常缴存住房公积金且具有稳定收入、无还贷方面不良信用记录、有偿还贷款本息能力的借款人,其还款期限根据借款人的申请,最长可延长至法定退休年龄后5年,还款最长期限不得超过30年。

借款人的贷款期限一般不得超出房屋剩余使用年限。

第十八条公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准及相应档次利率执行。

贷款期限在1年(含)以内的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息,合同利率不调整;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于利率调整的次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

第十九条最高公积金贷款限额由市公积金管委会根据房地产市场调控政策、本市住房消费水平、社会人均收入情况、住房公积金流动性情况及风险管理的要求等综合确定后公布执行。

第四章 贷款程序

第二十条公积金贷款的程序:

(一)贷款申请。借款申请人应当按要求提供真实完整的申请材料,向分支机构提出借款申请,并配合贷款调查和审核。

(二)贷款受理。分支机构应当建立借款人面谈制度,并做好笔录。对借款申请人提交的材料进行审核;对符合条件、材料齐全的借款申请应当予以受理;对申请材料不齐全的,应当一次性告知借款申请人需要补充的材料;对于不符合贷款条件,不予受理的,应当向借款申请人说明理由。

(三)贷款审批。分支机构应当按照初审、复核和批准的程序,在2个工作日内完成贷款审批,并通知借款申请人审批结果。

分支机构应当积极推动与当地人民银行、房屋管理、不动产登记、民政等相关部门的信息共享,提高贷款审核和审批效率。

(四)合同签订。公积金贷款审批通过后,借款申请人应当与分支机构、受委托银行签订《甲类委托放款协议书》后,再与受委托银行签订公积金贷款借款合同(以下简称“借款合同”)等协议文书,并在相关条款中明确担保事项。《甲类委托放款协议书》、借款合同、担保合同等协议文书应当面签,以保证借款申请人借款意愿的真实性和准确性。

(五)贷款担保。借款申请人应当根据借款合同的约定办理担保手续,并将权属清晰、真实有效的不动产登记证明和其他符合担保落实条件的相关担保文件交至分支机构或受委托银行。

(六)贷款发放。对已落实分支机构认可的担保且符合其他放款条件的借款申请,由受委托银行发出放款申请,分支机构确认后通过直联支付将贷款资金支付至受委托银行的委托贷款基金账户内;受委托银行应当按照借款合同约定将贷款资金支付至指定收款账户内。放款后,应及时通知借款人贷款发放的结果。

第五章 贷款材料

第二十一条借款申请人申请公积金贷款,应当如实填写《职工住房公积金贷款申请表》,除提供借款申请人及配偶的身份证、结婚证(未婚的需面签单身承诺,离异的提供离婚证或离婚协议)、户口簿、商业银行实名借记卡外,另按以下情形提供材料(以下材料未注明为复印件的,均需提供原件):

(一)购买商品住房贷款:

1、建设(房产)行政部门备案的《商品房购销合同》;

2、不低于规定首付比例的首付款发票;

3、房地产开发企业保证函。

申请办理贷款应当在商品住房成交结算交付之前。

(二)购买二手房贷款:

1、已登记备案的买卖契约;

2、交易资金托管协议;

3、解交首付款至监管账户的凭证;

4、原房屋权属证书、土地证(或不动产权证书,下同);

5、卖方及共有权人身份证(复印件)。

交易资金未实行托管的,提供买卖契约、契税完税凭证、已过户的房屋权属证书。

申请办理贷款应当在房屋权属变更后30日内。

(三)建造、翻建、大修住房贷款:

1、规划许可证、用地审批手续;

2、工程预算;

3、合法有效的保证材料;采用自然人担保的,提供担保人的身份证、户口簿等材料(下同)。

申请办理贷款应当在住房修建完工之前。

(四)拆迁安置房贷款:

1、拆迁协议;

2、拆迁安置结算清单(会办表);

3、合法有效的保证材料。

(五)法院拍卖住房贷款:

1、法院拍卖公告、拍卖确认书;

2、首付款凭证;

3、被拍卖房屋权属证书、土地证。

(六)购买单位住房贷款:

1、已登记备案的买卖契约;

2、交易资金托管协议;

3、解交首付款至监管账户的凭证;

4、卖方营业执照副本复印件(加盖公章);

5、委托书、经办人身份证;

6、卖方房屋权属证书、土地证。

第六章 贷款担保

第二十二条公积金贷款可采取抵押、保证等担保方式,以抵押为主。

第二十三条当出现以下情形时,分支机构可要求借款人追加担保:

(一)借款人所购房屋为期房,应当由开发企业提供阶段性担保或者提供分支机构认可的其他保证担保;

(二)个人征信报告有不良记录的;

(三)因借款合同变更造成还款能力下降,可能影响公积金贷款偿还的;

(四)产权无法实现抵押的;

(五)市公积金中心认定的其他情形。

第二十四条公积金贷款担保的范围,包括公积金贷款本金、利息、罚息、损害赔偿金和其他为实现债权而发生的所有费用。

第二十五条担保方式为抵押的,应当符合以下规定:

(一)借款人提供的抵押物应当无抵押设置;公积金贷款未结清前,借款人不得将抵押物再行设置抵押;

(二)借款人以所购买、建造、翻建、大修的住房作为抵押的,应当以住房价值全额用于贷款抵押;

(三)抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于放款前向本市(县、市、区)不动产权属登记部门办理抵押登记手续。

第二十六条担保方式为保证的,应当符合以下规定:

(一)开发企业为期房贷款承担阶段性担保的,应当拥有良好的信用资质且具有代为偿还全部贷款本息的能力,并符合市公积金中心规定的其他条件。

(二)采取自然人保证担保的,担保人应当符合下列条件:

1、具有完全民事行为能力,并具有代为清偿债务的能力;

2、具有本地城镇常住户口或有效居留身份证件,有稳定工作及收入;

3、连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上且其个人账户有6个月(含)以上缴存余额;

4、无公积金贷款余额及其他不良债务和贷款逾期不良记录;

5、在担保期间不得提取本人住房公积金和申请公积金贷款;

6、担保人年龄加担保贷款期限不得超过法定的退休年龄。

担保人为借款人公积金贷款提供担保时,应当与分支机构、受委托银行签订书面合同,并依法承担连带责任。

(三)发生下列情形之一的,由保证人承担连带担保责任:

1、借款人连续3期(含)以上5期(含)以下不偿还贷款本息的,保证人垫付逾期本息及罚息;借款人连续6期(含)以上不偿还贷款本息的,保证人垫付全部剩余贷款本息及罚息;

2、借款期限为一年的,借款人超过合同规定的最后还款期限30天仍未还清贷款本息的,保证人垫付全部贷款本息及罚息;

3、借款人向分支机构提供虚假证明材料,可能或已经造成贷款损失的;

4、借款人将公积金贷款挪作它用的;

5、借款人擅自出售、转让、赠与或以其它方式处置抵押物的;

6、借款人死亡且无继承人或受遗赠人的;

7、借款人死亡且继承人或受遗赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的;

8、抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息,而借款人又无法落实新的保证或抵押的;

9、借款人违反借款合同约定,经分支机构或受委托银行指出后仍不予纠正,继续违约的。

第二十七条分支机构在贷款发放前应当对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性、担保人的偿能力进行严格审查;在担保期内应当加强对抵押物和保证人的管理,定期检查,防范风险。

第二十八条公积金贷款结清后,抵押权随之解除,由借款人办理抵押权登记注销手续。

第七章 贷款偿还

第二十九条借款人应当严格履行借款合同约定的还款义务,按照借款合同约定的还款计划、还款方式按时足额偿还公积金贷款本息。

第三十条公积金贷款的还款方式包括:

(一)贷款期限在1年(含)以内的,实行到期一次还本付息,利随本清;

(二)贷款期限在1年以上的,实行按月等额本息还款法或者等额本金还款法偿还贷款本息;还款法一旦确定,不可变更;

(三)市公积金中心认可的其他还款方式。

第三十一条借款人可使用自有资金偿还公积金贷款本息,也可申请使用本人、配偶或具有共有产权的直系亲属的住房公积金账户内的存储余额偿还公积金贷款本息。

借款人及配偶使用住房公积金账户存储余额偿还贷款本息的,应当授权分支机构扣划其住房公积金账户内的存储余额直接偿还公积金贷款,其住房公积金账户内应当按照规定保留余额。

第三十二条借款人可根据借款合同约定提前偿还部分或者全部贷款本息,利息按法定利率和实际贷款期限计算。提前部分还款,可在贷款生效次日起办理。借款人提前还款的,按照借款合同已计收的贷款利息不作调整、不予退还,也不得收取违约金。

第三十三条借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的,应当按借款合同约定或者国家有关规定支付罚息和复利。

第三十四条借款人及配偶的住房公积金账户存储余额应当优先用于偿还公积金贷款,公积金贷款未结清前,不得进行其他用途的住房公积金提取。

第三十五条借款人未按借款合同约定的期限偿还公积金贷款的,分支机构可根据合同约定扣划借款人及配偶的住房公积金账户存储余额用于偿还公积金贷款本息,直至贷款正常偿还为止。如发生逾期6期(含)以上情形的,分支机构有权要求借款人一次性还清剩余贷款本息。

第三十六条受委托银行应当根据借款人的需要为其出具还款明细、贷款结清证明等相关信息证明。

第八章 合同的变更和终止

第三十七条公积金借款合同需要变更的,应当经债权人、债务人、抵押人、保证人协商同意,并经审批贷款发放的分支机构审核批准后,办理有关变更手续。

第三十八条公积金借款合同变更包括以下类型:

(一)借款人变更(主借款人不予变更);

(二)保证人变更;

(三)借款期限变更;

(四)市公积金中心批准的其他变更类型。

第三十九条借款人死亡、被宣告死亡或者丧失民事行为能力的,其财产继承人、受遗赠人或者法定监护人应当持经过公证的继承协议、身份证、户口簿等文件签订补充还款合同,继续履行借款合同约定的义务。财产继承人、受遗赠人或者法定监护人拒绝履行还款义务的,债权人有权请求人民法院采取拍卖等措施清偿借款人债务。

第四十条借款人离婚且涉及住房产权变化的,可持离婚证、离婚协议或法院判决书、调解书等材料,向审批贷款发放的分支机构提出变更借款人申请并应当符合以下条件:

(一)申请变更时,应当还清当月及以前的全部应还贷款本息;

(二)在变更手续办理期间,原借款人应当提供阶段性担保并继续承担还款义务;

(三)变更后的借款人,应当符合本办法规定的公积金贷款条件,且可贷额度不少于剩余贷款本金;

(四)借款人提供原借款合同、抵押(保证)合同和其他材料,填写《住房公积金贷款变更申请表》,经分支机构审核批准后,由抵押权人出具抵押权注销申请表和原他项权证,借款人和抵押权人到不动产权属登记机关办理原抵押登记注销和新抵押登记手续,由不动产权属登记机关出具新的他项权证。分支机构对他项权证进行复核无误后,在贷款业务信息系统中变更借款人,并通知受委托银行和专业服务机构办理相关变更手续。

第四十一条自然担保人因故需要变更的,在征得全体担保人同意后,可申请变更。

第四十二条借款人提前部分还贷或提高月还款额后,可变更还款计划,但不得延长借款合同约定的最终还款期限。

第四十三条借款人按借款合同约定履行全部还款义务后,借款合同终止。

第四十四条个人缴存者在办理公积金贷款后不履行正常缴存住房公积金义务的,分支机构有权提前收回贷款本息。个人缴存者无法提前偿还剩余贷款本息的,且于当年12月31日仍欠缴3个月(含)以上住房公积金的,从次年1月1日起,剩余贷款本金改按同期商业住房贷款基准利率计息。按商业贷款基准利率计息后,如个人缴存者恢复正常缴存,且在当年12月31日不欠缴的,从下一年1月1日起,恢复为公积金贷款利率。

第九章 贷后管理

第四十五条分支机构和受委托银行应当加强对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况的监督管理,确保贷款资产安全。

第四十六条对于逾期未收回的贷款,分支机构应当及时采取催收、诉讼、处置抵押物等有效措施保全债权。受委托银行和受市公积金中心委托的贷后管理服务部门应当配合协助做好住房公积金贷后管理工作。

第四十七条借款人应当接受分支机构对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查,及时告知分支机构发生的可能影响贷款偿还的情形,并配合分支机构采取相关债权保全措施。

第四十八条市公积金中心应当实行贷款资产风险分类管理,对于出现损失的贷款,根据相关政策进行认定、核查,符合贷款核销政策的,应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。

核销后的公积金贷款应当账销案存,继续做好资金回收工作。

第四十九条分支机构应当将公积金贷款审核、发放、回收过程中产生的贷款档案(包括纸质文档及电子文档)及时进行接收、整理,并根据国家相关规定办理移交、归档、保管、销毁等事项。

第五十条贷款已结清的,档案保管期限应当按国家规定年限妥善保管;贷款逾期未收回和呆账核销的贷款档案应永久保管。

第十章 监督

第五十一条借款人有以下情形之一的,分支机构依据市公积金中心的授权,可采取一种或多种方式处置:

(一)借款人采用欺骗手段违法获得公积金贷款的;

(二)借款人挪用贷款、改变贷款用途的;

(三)个人缴存者取得公积金贷款后,不再按约履行缴存义务的;

(四)违反本办法或者借款合同约定的其他行为。

处置方式:

(一)按合同约定限期责令借款人纠正违规或违约行为;

(二)按合同约定提前收回全部贷款,处置抵押物;

(三)将借款人不良记录记入市公积金中心失信行为名单,并提交中国人民银行个人信用征信系统及其他受认可的社会信用信息平台;

(四)取消借款人自纳入市公积金中心失信行为名单之日起10年内公积金贷款资格;

(五)按照借款合同其他协议的约定追究责任;

(六)构成犯罪的,依法移送有关职能机关;

(七)经市公积金管委会批准的其他处置方式。

第五十二条受委托银行未按照公积金贷款的政策、流程和规定办理公积金贷款业务的,市公积金中心应当根据有关法律法规和委托协议追究其责任。

受委托银行违规挪用住房公积金资金的,市公积金中心应当解除委托协议,并追究相关机构和人员的责任;涉嫌犯罪的,依法移送有关职能机关。

第五十三条公积金贷款受理、审核、审批实行岗位责任制。因工作责任心不强、审查把关不严、滥用职权、玩忽职守造成贷款损失的,市公积金中心依照有关规定处理;涉嫌犯罪的,依法移送有关职能机关。

第五十四条市公积金中心贷款管理接受上级主管部门,市财政、审计等部门和社会的监督。

第十一章 附则

第五十五条本办法由市公积金管委会办公室负责解释。

第五十六条本办法自2019年3月1日起施行。

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